Jak zaplanować budżet na budowę domu?

Jak zaplanować budżet na budowę domu?

To pytanie zadaje sobie każdy, kto o budowie własnego lokum marzy. Jest to zadanie trudne w szczególności w czasach 11-procentowej inflacji oficjalnie podawanej przez GUS. O tym, że planowanie budżetu nie jest łatwe świadczy fakt, że mało kto w zakładanym budżecie się mieści. Nie tylko inwestorzy indywidualni mają problem z szacowaniem kosztów, ale także wielcy deweloperzy. Planowanie budżetu inwestycji to jedna z najważniejszych czynności przed podjęciem decyzji o budowie domu.  

Jak znaleźć dobrą działkę pod budowę domu?

Największe różnice w cenie działek powoduje ich lokalizacja. To kwestia indywidualnych potrzeb inwestora i to on musi zdecydować, na którym terenie będzie chciał przyszłości zamieszkać. Jednak przed zakupem działki warto sprawdzić, czy nie narażamy się na dodatkowe koszty. W ofertach sprzedaży znaleźć można zarówno działki uzbrojone jak i nieuzbrojone. Z reguły koszt wykonania przyłączy powinien być mniej więcej równy różnicom w cenach takich działek. Dodatkowe koszty mogą jednak kryć się w innym miejscu, a dokładnie pod ziemią. Przed zakupem działki warto poprosić właściciela o udostępnienie badań gruntu. Jeżeli nie posiada wyników badań, powinniśmy je sami wykonać. Jeżeli okaże się, że jest wszystko w porządku badania i tak nam się przydadzą – może o nie poprosić urzędnik, projektant czy wykonawca domu. Badania mają przede wszystkim na celu sprawdzenie, czy podczas robót ziemnych nie wystąpią dodatkowe koszty. Zdarzały nam się już nasypy o głębokości dwóch metrów, słabe grunty (jak np. namuł) lub po prostu zasypane odpadami doły. Takie problemy na pewno nie są błahe, a dodatkowe koszty w takim wypadku nierzadko mogą sięgnąć 60 tysięcy złotych. Jeżeli takie wady gruntu zostaną odkryte przed zakupem możemy negocjować cenę z właścicielem lub zrezygnować z kupna i uniknąć nieprzewidzianych problemów. Podczas kupna działki warto sprawdzić, czy działka leży na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni. Więcej na ten temat znajdziesz w oddzielnym artykule.

Ile kosztuje projekt domu?

Po zakupie działki musimy skupić się na projekcie. Wybór projektu ma największy wpływ na późniejszy budżet samej budowy. Opcje mamy dwie: wykonać indywidualny projekt skrojony idealnie do naszych potrzeb lub wybrać jeden z tysięcy projektów gotowych. Projekt indywidualny to zdecydowanie droższa opcja, ceny zaczynają się od 20 tysięcy złotych, jednak najważniejsze przy porównywaniu cen u poszczególnych biur projektowych to sprawdzić zakres całej oferty. Projekt budowlany, to nie to samo co projekt wykonawczy. Niektóre oferty nie uwzględniają szczegółowego projektu konstrukcji, który będzie potrzebny na etapie budowy i wystąpią wtedy dodatkowe koszty. Druga opcja to adaptacja projektu gotowego. W takim projekcie zawsze możemy wprowadzić drobne zmiany, cały proces trwa wtedy znacznie krócej niż rysowanie budynku od podstaw. Na tym etapie musimy pamiętać również o innych elementach, które należy wykonać: mapa do celów projektowych, badania geologiczne (jeżeli nie zrobiliśmy ich przed zakupem działki), rzadziej potrzebne są badania archeologiczne. Koszty adaptacji, wraz z ceną projektu i innych dokumentów z reguły wahają się od 10 do 18 tysięcy złotych. Musimy również pamiętać, że jeżeli nasza działka nie ma przyłączy to będziemy musieli wykonać osobny projekt ich dotyczący niezależnie czy zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny, czy gotowy.

Ile kosztuje budowa domu?

Opisaliśmy pokrótce jak kształtują się koszty projektu. Jednak jak wybrać projekt gotowy, którego budowa zmieści się w naszym budżecie lub jak taki dom dobrze zaprojektować? Najważniejszym czynnikiem wpływającym na koszty budowy domu jest po prostu jego wielkość. To podstawowy czynnik determinujący ostateczny koszt budowy. Dobierając wielkość budynku porównajmy go z obecnym lokum. Czy jeżeli mieszkamy w 50m2 mieszkaniu potrzebujemy 250m2 powierzchni użytkowej? Czy strych o powierzchni 70m2 to na pewno za mało na nasze potrzeby? Warto również się zastanowić nad posiadaniem garażu, ponieważ dwustanowiskowy garaż powiększa koszty budowy o co najmniej 100 tysięcy zł. Dobranie powierzchni budynku będzie miało wpływ na wszystkie koszty budowy: fundamentów, stropu, dachu, wykończenia, a także na późniejsze koszty związane z jego użytkowaniem jak np. ogrzewanie. Drugim elementem wpływającym na koszty budowy będzie dobór materiałów i technologii, w jakiej będą wykonane poszczególne elementy konstrukcji budynku. Tutaj najlepiej zdać się na opinię projektanta, a lepiej zawczasu skonsultować dobór technologii z wybranym wykonawcą jeszcze przed wykonaniem szczegółowego projektu wykonawczego. Nie ma zasady uniwersalnej. Na przykład nie zawsze strop Teriva będzie tańszym rozwiązaniem od stropu monolitycznego. Wszystko zależy m.in. od bryły budynku, układu pomieszczeń. Z reguły im prostsza bryła budynku, tym tańsze będzie jego wybudowanie. Skomplikowane kształty, modne belkowania na zewnątrz – to są wszystko dodatkowe koszty, niejednokrotnie idące w dziesiątki tysięcy złotych. 

Które materiały do budowy domu wybrać?

Na każdym etapie budowy będziemy mieć możliwość doboru materiałów z szerokiej oferty producentów. Mnogość decyzji do podjęcia może powodować bóle i zawroty głowy. Różnice cen w materiałach ściennych mogą wynieść nawet 30%, ceny dachówek w zależności od rodzaju, koloru i powłoki to już rozstrzał na poziomie 200%. Różnice cen zmieniają się w czasie, tak samo jak dostępności poszczególnych materiałów. Tutaj tak samo jak przy wyborze projektu trzeba wziąć pod uwagę nie tylko ceny, ale i swoje prywatne preferencje, ponieważ każdy materiał ma swoje zalety i właściwości. 

Jakie dodatkowe koszty mogą się pojawić?

Zastanów się, czy planujesz montaż alarmu, rolet okiennych. Czy chcesz mieć drzwi zewnętrzne o niestandardowym wymiarze? Pamiętaj o koszcie wykonania przyłączy, czy montażu szamba. Zastanów się jak miałaby wyglądać elewacja budynku, zdobienia to z reguły dodatkowy koszt. Czy na pewno potrzebujesz balkon? Niezawodna izolacja balkonu i jego wykończenie to koszty powyżej 10 tysięcy złotych. Ważna będzie decyzja, w jaki sposób ogrzewany będzie dom, czy planujesz rekuperację, a może wentylację grawitacyjną.

Jak zaoszczędzić na budowie domu?

Dobra zasada, której warto się trzymać to „zaplanuj wszystko z wyprzedzeniem”. Odpowiednio wcześnie, już na etapie budowy stanu surowego otwartego zacznij wykonywanie projektu wnętrz. Za chwilę będzie potrzebny przy wykonywaniu instalacji elektrycznej czy wykonywaniu jastrychu. Im dokładniejszy plan na swój dom będziesz miał na wczesnym etapie budowy, tym łatwiej będzie Ci zapanować nad budżetem, a prace posuną się szybko i bez problemów.